جزئیات ساخت 40 شهرک تازه برای خانه اولی ها
به گزارش وبمستر وبلاگ، قانون جهش فراوری مسکن برای ساخت 4 میلیون واحد مسکونی در 4 سال به زودی اجرایی می گردد و شرکت عمران شهرهای تازه که در طرح مسکن مهر با ساختن شهرهای تازه نقشی پررنگ در احداث مسکن مهر به ویژه در حومه تهران داشت، حالا با برنامه شهرک سازی وارد میدان شده است.
حبیب الله طاهرخانی، معاون وزیر راه و شهرسازی و مدیرعامل شرکت عمران شهرهای تازه در گفت وگو با همشهری، ضمن تشریح برنامه احداث شهرک های تازه برای حل معضل مسکن، به بعضی پرسش ها در خصوص ماهیت شهرک های تازه و محاسن و مزیت های آنها پاسخ می دهد.
چه عاملی باعث شده شهرک سازی به اسم ابزاری برای یاری به حل مشکل کمبود مسکن مطرح گردد؟
ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی که در تعهد دولت است، موضوعات مختلفی ازجمله تأمین مالی، خدمات، تسهیلات و مجوزها را شامل می گردد. البته موضوع کلیدی، تأمین زمین است. برای تأمین زمین گزینه های مختلفی داریم، مثل ظرفیت درونی شهرها، اعم از فرسوده، حاشیه ای و اراضی بایر دارای کاربری مسکونی داخل شهرها که می توانند با تسهیل از لحاظ قوانین و مقررات و صدور مجوزها وارد بازار مسکن شوند. نکته دیگر اینکه ناگزیر هستیم در بعضی از جاها الحاقاتی به شهرهای موجود انجام دهیم که در حال آنالیز و اقدام است. در این میان باید به این نکته هم توجه کرد که شهرهای ایران عموماً در بسترهای کشاورزی قرار گرفته اند و توسعه افقی آنها به از دست رفتن بسیاری از ظرفیت های زیست محیطی و کشاورزی منجر خواهد شد، ازاین رو ناگزیر هستیم توسعه منفصل را مدنظر قرار دهیم. توسعه منفصل، یا در قالب شهرک انجام می گردد که خارج از محدوده و حریم شهرهاست و مقیاس آن کوچک است و حداکثر 30 هزار نفر جمعیت می تواند در آن ساکن گردد، یا در قالب توسعه شهرهای تازه است که محدودیت جمعیتی ندارد، ما همین الآن شهرهایی با ظرفیت جمعیت پذیری بالای 500 هزار نفر هم داریم. از اغلب این ابزارها، به غیر از ابزار شهرک سازی، در طول سال های بعد از انقلاب استفاده نموده ایم، اما احداث شهرک، ظرفیتی بوده که استفاده نشده است.
چه تضمینی وجود دارد که در احداث شهرک ها، مسائل تأمین زیرساخت نظیر بعضی پروژه های بزرگ مسکن مهر ایجاد نگردد؟
شهرک سازی محاسنی دارد؛ اولاً شهرک ها عموما از شهر مادر فاصله طولانی ندارد و دسترسی آن به متن شهر سخت نیست، درحالی که شهرهای تازه، در دسترسی به شهر مادر مسائلی داشتند. در حقیقت شهرک یک جامعه کاملاً مستقل است که هدف گذاری ایجاد آن، تأمین مسکن کلانشهری است، مقیاس آن هم کوچک است و از نظر تأمین زیرساخت کلان و دسترسی هم، هزینه زیادی برای آن متصور نیستیم.
ایده شهرک سازی از کجا شکل گرفت؟
در سال 99یک دستورالعمل شهرک سازی نوشتیم و فرایند توسعه شهرک ها را تصویب کردیم. از آن موقع در منطقه های که معضل کمبود مسکن داشته ایم، یعنی احتیاج به مسکن بالا بود و توسعه درونی شهر جوابگو نبود و بعلاوه امکان الحاق منطقه ها تازه به شهر مادر هم وجود نداشت، گزینه ایجاد شهرک مسکونی را مدنظر قرار دادیم و شناسایی اراضی دولتی را شروع کردیم تا مطالعات مکان یابی و امکان سنجی شهرک و فرایندهای دیگر را انجام دهیم. درنتیجه این مطالعات، تا به امروز امکان ساخت 40 شهرک استخراج شده که البته باید مراحل تصویب را بگذرانند، یعنی از شورای برنامه ریزی توسعه استان مجوز بگیرند و در نهایت ساخت آنها به تأیید شورای عالی شهرسازی و معماری ایران هم برسد تا ما بتوانیم عملیات اجرایی شهرک ها را شروع کنیم.
با این حساب، یعنی برنامه ریزی برای احداث شهرک ها قبل از تصویب قانون جهش مسکن شروع شده است؟
در زمان مطرح شدن موضوع شهرک ها، طرح جهش فراوری مسکن در دستور کار مجلس بود و دولت هم اجرای طرح اقدام ملی مسکن را پیگیری می کرد. در این شرایط آنالیز های کارشناسی نشان می داد باید برنامه ای برای یاری به تأمین مسکن مناسب داشته باشیم تا هم متولی مسکن گزینه هایی برای اجرای قانون جهش فراوری در اختیار داشته باشد و هم برای خانوارهای هدف قانون جهش فراوری مسکن، یعنی خانوارهای فاقد مسکن و خانه اولی ها، محیط های مساعد زندگی تأمین گردد.
تا به امروز مطالعات ساخت چند شهرک مسکونی به اتمام رسیده است؟
تا به امروز شرکت عمران شهرهای تازه، مطالعات کارشناسی ساخت 40 شهرک مسکونی تازه را در 14 استان، با ظرفیت احداث 132 هزار و 200 واحد مسکونی، شروع نموده است.
چه تعداد از اینها در محدوده مرکز قرار دارند؟
از این تعداد 3 شهرک در منطقه کلانشهری مرکز یعنی استان های تهران و البرز واقع شده است. 2 شهرک با مساحت هزار و 438 هکتار و ظرفیت احداث 16 هزار و 670 واحد مسکونی و جمعیت پذیری 55 هزار نفری در استان تهران در دستور کار واقع شده است. از این شهرک ها یکی به نام شهرک فردوس در منطقه شرق تهران و دیگری در قسمت جنوب غربی تهران، در منطقه شهریار، شناسایی شده و مطالعات آنها به انجام رسیده است. طرح ساخت این دو شهرک در حال سیر مراحل تصویب استانی است. یک شهرک هم با مساحت 300 هکتار، جمعیت پذیری 26 هزار نفر و ظرفیت احداث 7 هزار و 880 واحد مسکونی، در استان البرز در حال طی مراحل استانی است. ما بعد از طی مراحل استانی برای این شهرک ها می توانیم برنامه ریزی عملیات اجرایی و آماده سازی تأمین زیرساخت و احداث واحدهای مسکونی را انجام دهیم.
جانمایی شهرک های تهران مشخص شده است؟
هنوز نقشه ها و محدوده شهرک تأیید نشده و برای اینکه مسئله ای نظیر تحریک زمین خواران و سوءاستفاده به وجود نیاید، بعد از تکمیل مراحل تصویب استانی و تأیید در شورای عالی شهرسازی و معماری اعلام می گردد.
وضع در سایر استان ها چگونه است؟
در سایر استان ها هم مطالعات شهرک سازی به این توضیح است: در استان اصفهان یک شهرک به مساحت هزار و 459 هکتار، جمعیت پذیری 29 هزار نفر و ظرفیت احداث 8 هزار و 790 واحد، در استان کردستان یک شهرک با نام نیشتیمان با مساحت 403 هکتار، جمعیت پذیری 27 هزار نفر و ظرفیت احداث 8 هزار و 180 واحد مسکونی مدنظر قرار گرفته و در 6 شهر استان مازندران هم ساخت 10 شهرک با مجموع مساحت 737 هکتار، جمعیت پذیری 60 هزار و 100 نفری و ظرفیت احداث 18 هزار و 210 واحد مسکونی برنامه ریزی شده است. در استان گلستان 7 شهرک در 7 شهرستان به مساحت هزار و 820 هکتار برای ساخت 26 هزار و 820 واحد مسکونی و جمعیت پذیری 88 هزار و 500 نفر احداث خواهد شد و در استان آذربایجان شرقی هم 2 شهرک احداث می گردد که یکی در دست مطالعه است و دیگری با مساحت 269 هکتار و جمعیت پذیری 25 هزار و 800 نفر در قالب 7 هزار و 820 واحد مسکونی احداث می گردد. بعلاوه در استان هرمزگان 2 شهرک با مساحت 865 هکتار، در کرمان یک شهرک با مساحت 350 هکتار و در اردبیل یک شهرک با مساحت 285 هکتار احداث خواهد شد ضمن این که در استان فارس 7 شهرک، یزد 3 شهرک و در استان های خراسان جنوبی و سمنان یک شهرک احداث می گردد.
چرا در بعضی استان ها مثل مازندران تعداد شهرک ها زیاد است؟
در مازندران و بعضی دیگر از استان ها، دسترسی به اراضی ملی مناسب برای ساخت مسکن بسیار اندک و محدود و سخت است و از آنجا که شهرک ها باید در اراضی منابع طبیعی مکان یابی شوند، چاره ای جز مکان یابی شهرک های کوچک در منطقه ها نزدیک به شهرهای مادر وجود ندارد.
تعداد شهرک ها برای ساخت مسکن به همین 40 شهرک محدود می گردد؟
طرح ساخت این 40 شهرک به نتیجه رسیده و مطالعات برای احداث شهرک های تازه ادامه دارد. در شرایط فعلی هم مطالعاتی در منطقه ها دارای مشکل کمبود مسکن در دستور کار است.
یعنی امکان افزایش تعداد شهرک ها وجود دارد؟
قطعاً تعداد شهرک ها می تواند توسعه پیدا کند. نکته قابل توجه این است که فقط شرکت عمران شهرهای تازه عرضه نماینده زمین برای مسکن دولتی نیست بلکه در همه هزار و 400 شهر موجود در کشور، برنامه هایی در قالب سازمان ملی زمین و مسکن و ادارات کل راه و شهرسازی برای تأمین زمین وجود دارد و شهرک ها فقط یک قطعه از پازل حل مشکل کمبود مسکن است.
ما چند تجربه پیروز قدیمی مانند شهرک غرب و اکباتان را برای شهرک سازی از گذشته در اختیار داریم. برنامه ریزی شهرک های تازه به این نمونه ها شباهت دارد یا فقط قرار است مانند پروژه مسکن مهر به احداث پروژه های عمودی مسکن اکتفا گردد؟
نمی توان حکم کلی داد اما همانگونه که در تهران فضاهای بلندمرتبه با فضای باز مناسب وجود دارد که جزو سکونتگاه های مطلوب محسوب می گردد، همزمان در مکان هایی هم خانه های کم طبقه و پراکنده احداث شده که امکانات و زیرساخت های مناسب برای آنها فراهم نیست و جذابیتی برای سکونت ندارد. اصل موضوع این است که در طراحی و برنامه ریزی ها با پیش بینی همه امکانات و ظرفیت ها و بعلاوه موضوعات مربوط به منظر، مسائل آب وهوایی و سایر زمینه ها، مشخص نماینده خط مشی ما هست. مطالعات طرح تفصیلی و طرح جامع مسکن حتی در خصوص جنس خاک و زمین هم راستا حرکتی ما را برای احداث شهرک های تازه مشخص می نماید و شرایط، مقتضیات و حتی گرایش های مردم هم می تواند در ساختار شهرک مشخص نماینده باشد.
مکان یابی نادرست برای احداث مسکن مهر در هشتگرد و بعضی فازهای پردیس، هزینه و زحمت زیادی برای تکمیل مسکن مهر ایجاد کرد؛ حالا تضمینی وجود دارد که در مقوله احداث شهرک ها و شهرهای تازه فقط به افزایش آمار به هر قیمتی توجه نگردد؟
موضوعی که بعضاً در ساخت مسکن مهر مغفول بود و این بار مدنظر خواهد بود این است که در ساخت شهرک های تازه سعی می کنیم تأمین خدمات را همگام با توسعه مسکونی پیش ببریم زیرا بلوک ها و واحدهای مسکونی زمانی ارزش پیدا می نمایند که امکانات و زیرساخت های شهری برای آنها فراهم باشد. سعی ما این است که عملیات اجرایی را همزمان در دوحوزه احداث مسکن و تأمین زیرساخت پیش ببریم تا وقتی کار احداث مسکن تمام می گردد، محیط مسکونی هم شکل گرفته باشد و خدمات روبنایی و امکانات و خدمات عمومی مورداحتیاج مردم با استفاده از مد مالی مناسب و بهره گیری از سرمایه گذاری بخش خصوصی فراهم شده باشد.
یک سؤال این است که چرا مسکن دولتی در منطقه ها مرغوب و اعیان نشین احداث نمی گردد؟
شهر تهران در طرح جامع مسکن با محدودیت های توسعه روبرو است و ملاحظات مختلفی وجود دارد. ممکن است بعضی اراضی در این منطقه ها موجود باشد که به دلیل قرارگیری در آبخوان ها یا روی گسل ها برای توسعه شهری مناسب نباشد. اینها موضوعاتی است که وقتی برنامه ریزی می کنیم باید همه مورد توجه قرار گیرد. در خصوص شهرک های تازه هم مکان یابی ها با لحاظ همه این موارد بوده و ازآنجا که پرونده شهرک سازی بسته نمی گردد، ممکن است گزینه خاصی برای ساخت شهرک تازه در این منطقه ها مطرح گردد و بعد از ارزیابی های فنی و زیست محیطی، بتوان اقدام کرد.
جامعه هدف مسکن دولتی، اقشار فقیر و میانه رو به پایین هستند. این مسئله در جانمایی شهرک ها در منطقه ها پرطرفدار تهران اثری ندارد؟
در تهران، منطقه شمال تهران را داریم که با محدودیت ارتفاعی 1800 متر از سطح دریا روبرو است و ذخیره گاه طبیعی کوهستان تهران محسوب می گردد که حرکت کردن برای توسعه شهر در این محدوده جزو خط قرمزهای طرح جامع شهری است. اصلاً موضوع این نیست که طبقه میانه یا کم عایدی به شمال راه پیدا نکند اما وزارت راه و شهرسازی برای مشخص مکان احداث مسکن دولتی باید ضمن پایبندی به خط قرمزهای کارشناسی، زمینه را برای توسعه مناسب سکونتگاه ها فراهم کند. ذخیره گاه های طبیعی، چشم اندازهای باارزش، آبخوان ها و همجواری با گسل ها موضوعات خاص و خطوط قرمز در توسعه شهری است و وقتی حاکمیت مکان یابی می نماید به همه این اصول پایبند خواهد بود.
منبع: فرارو